Så fungerar Brf Insikt™!
Brf Insikt™
Brf Insikt™ är en mycket sofistikerad analys av en specifik bostadsrätt. Tjänsten bygger på jämförelser av ekonomin i bostadsrättsföreningar över hela Sverige. En unik Brf Insikt™ genereras automatiskt vid beställning och levereras som en digital PDF-fil.
Nedan följer en mer ingående beskrivning av varje avsnitt i analysen Brf Insikt™.
Sammanfattningen
I sammanfattningsdelen får du två mått, en analys av bostadsrättens årsavgift och en sammantagen risk för bostadsrätten. Analysen av årsavgiften är en jämförelse av årsavgiften gentemot de andra bostadsrättsföreningarnas i jämförelse urvalet. Denna analys indikerar hur nivån på avgiften är i dagsläget. Den sammantagna risken är en sammanslagning av sex stycken riskmått på föreningen. Riskmåtten kommer från riskbedömningsdelen. Den sammantagna risken ger en indikation på hur risken är för att föreningen skall bli tvungen att behöva höja medlemsavgifterna. Dessa två mått sammanfattar Brf Insikt™ genom att ge en nulägesanalys av bostadsrättsföreningens ekonomi genom årsavgiftsanalysen och en prognos om föreningens framtida ekonomi genom riskbedömningen.
Riskmåttet i
sammanfattningsdelen.
Jämförelseobjekten
Under jämförelseobjektsdelen visas fem stycken exempel på föreningar som ingår i det urval med jämförelseföreningar som har använts i analysen. Bostadsrättsföreningen jämförs alltid mot minst 30 stycken jämförelseobjekt. Jämförelseobjekten väljs ut efter fyra kriterier:
- Bostadsrättsföreningar med likartad sammanlagd bostadsyta.
- Bostadsrättsföreningar som äger fastigheter med liknande byggår.
- Bostadsrättsföreningar med samma typ av fastigheter, antingen småhus eller hyresfastigheter.
- Bostadsrättsföreningar inom samma område, området görs alltid så stort så att minst 30 stycken jämförbara bostadsrättsföreningar hittas.
Utsnitt ur
jämförelseobjekten.
Riskbedömningen
I riskbedömningsdelen analyseras sex olika riskmått: betalningsstyrka, kassaflöde, kapitalförvaltning, belåningsgrad, hyresintäkter och känslighetsanalys. Denna del är det bakomliggande till det sammanslagna riskmåttet som finns i sammanfattningen. I riskbedömningsdelen granskas riskerna i föreningen på detalj nivå genom de sex olika riskmåtten. De olika riskmåtten innebär följande:
- Betalningsstyrkan indikerar på hur goda förutsättningar föreningen har att med egna likvida medel hantera oförutsedda utgifter. Betalningsstyrkan är en analys av det kapital som föreningens löpande verksamhet kräver, det s.k. rörelsekapitalet.
- Kassaflödet visar skillnaden mellan in- och utbetalningar som görs i föreningens löpande verksamhet. Kassflödet indikerar på mängden likvida medel som finns tillgängliga i bostadsrättsföreningen för nyinvesteringar eller amorteringar.
- Mätaren för kapitalförvaltning indikerar på hur bostadsrättsföreningen har handlat upp och planerat sina lån. Riskmåttet räknas fram genom att föreningens lån binds upp och flyttas framåt i tiden för att se hur detta påverkar kapitalkostnaden. Hänsyn tas till lånens bindningstid samt de senaste ränteprognoserna från Sveriges största kreditinstitut.
- Belåningsgraden visar hur högt belånad bostadsrättsföreningen är per kvadratmeter.
- Genom analysen av hyresintäkter identifieras risker för förlorade hyresintäkter. Förlorade hyresintäkter täcks vanligtvis genom höjda medlemsavgifter.
- Känslighetsanalysen räknar fram en teoretisk medlemsavgift för bostadsrättföreningen. Den teoretiska medlemsavgiften är den nivå som medlemsavgiften förväntas ligga på för denna typ av bostadsrättsförening. Den teoretiska medlemsavgiften förutsätter att liknande bostadsrättsföreningar har liknande kostnadsstruktur.
Känslighetsanalysen ur
riskbedömningen.
Årsavgiftsanalysen
I årsavgiftsanalysen redovisas hur medlemsavgiften används till föreningens förvaltning. Intäkterna är uppdelade på medlemsavgifter och övriga intäkter. Kostnaderna är uppdelade på underhåll, administration, taxebundet och övrigt.
- Medlemsavgifterna är det samlade belopp som medlemmarna har betalat i avgift till föreningen. Detta inkluderar även förrådsavgifter, bränsleavgifter och avsättning till inre reparationsfond m.m..
- De övriga intäkterna består oftast av hyror från uthyrning av bostäder, lokaler och parkeringsplatser.
- Underhåll är en samlingspost för all fastighetsskötsel inklusive reparationer och serviceavtal för exempelvis hiss och trappstädning.
- Administration innefattar både arvoden till styrelsen och revisorerna samt den ersättning som utgår för teknisk och administrativ förvaltning.
- Taxebundet är ett samlingsnamn för de kostnader bostadsrättsföreningen har för uppvärmning, fastighetsel, vatten och avlopp samt renhållning.
- De övriga kostnaderna innehåller bland annat bevakning, kabel-TV, bredband och försäkringar.
- Finansieringsposten visar den totala kapitalkostnaden, räntekostnader med avdrag för ränteintäkter, för att finansiera bostadsrättsföreningens verksamhet.
I analysen ingår även automatgenerade frågor som är relevanta att ställa föreningens styrelse eller eventuell mäklare. Dessa frågor är genom den ekonomiska analysen av föreningens förvaltning formulerade för att kunna finna anledningen till ekonomiska poster som är avvikande.
Utsnitt ur
årsavgiftsanalysen.
Värdering
Värderingen i Brf Insikt™ ger en indikation på bostadsrättens aktuella marknadsvärde. Värderingen tas fram genom en statistisk behandling av tidigare avslut på bostadsrätter i närområdet. Värderingen strävar efter att alltid använda avslut som har gjorts i samma bostadsrättsförening som den aktuella bostadsrätten, detta för att bostadsrättsföreningens ekonomi skall tas i så stort beaktande som möjligt. Som ett mått på värderingens förväntade precision klassificeras värderingen enligt en särskild modell. Som grund för denna klassificering ligger bland annat antalet jämförelseobjekt som ingår i analysen, jämförelseobjektens geografiska spridning samt ingående datas statistiska tillförlitlighet. Syftet med klassificeringen är att man skall få en uppfattning om värderingens pålitlighet. I värderingen redovisas alltid några av de jämförelseobjekt som har använts i värderingen. I värderingen ingår också en graf med bostadsrättens värdeutveckling de senaste två åren. Värderingar kan genomföras av bostadsrätter i hela Sverige.
Värderingen utförs med den så kallade ortsprismetoden som bygger på att förväntat pris för värderingsobjektet uppskattas med ledning av priser som tidigare betalats för liknande bostadsrätter (jämförelseobjekt) inom orten. Ortsprismetoden är den vanligaste och träffsäkraste metoden för massvärdering av bostadsrätter. En avgörande värdepåverkande faktor för bostadsrätter är månadsavgiftens storlek - metoden tar även hänsyn till jämförelseobjektens varierande månadsavgifter.
Utsnitt ur
värderingen.
Så här beställer du!
Som privatperson beställer du Brf Insikt™ direkt genom att söka efter din specifika bostadsrättförening i vårt sökfält, du betalar med kort eller mot faktura. Till sökfältet »